新型二次城市化2.0是什么意思？2019年新型城镇化建设重点任务介绍
2020-10-01 |
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在上周的时候，国家发改委对外发布了一份关于《2019年新型城镇化建设重点任务》。这一份任务，使得“放宽落户”“城市群”“都市圈”刷屏朋友圈。
这被很多评论认为是二次城市化的开启;又是对当下真实城市化进程的制度确认;资本市场对此反应灵敏，地产股4月9日大涨，万科涨超6%。
城市化是中国房地产的发端。三十多年来，伴随城市化进程，房地产商的业务扩张遍及数百个城市，有的已深入五线;但同时，房企也在一些城市遭遇了“滑铁卢”。
早在2015年，万科高级副总裁谭华杰就指出，中国进入到了新型“二次城市化”阶段，即城市群和都市圈的发展阶段，对房企而言，这是“第二次巨大的历史机遇”。
保利发展也认为，中国已开始了以核心城市向外围扩展的“二次城市化”，城市群和都市圈成为中国经济发展和房地产市场的核心引擎。
二次城市化进程中的房地产，必然与此前不同。增量市场规模见顶，房企必须挖掘存量，转型运营，开发+运营并进。
这个时期，有上述两类业务发展潜力的城市，可能就在100个左右。如保利就提出了“百城发展论”，动态布局100个城市。
城市化2.0
如果说一次城市化是将乡村变成城市，那么二次城市化则是将城市变成“城市带”。《重点任务》提出，深入推进城市群发展和培育发展现代化都市圈。
这个文件是此前发改委文件的进一步深化。早在2月21日，发改委发文，首次在国家层面明确了都市圈的概念，是指在城市群内部，以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。
谭华杰认为，由单一发展、独立发展的点状城市，向互相连通的城市带转移，是城市化第二阶段的主力模式。
在二次城市化的浪潮中，一二三四线的划分标准不再适用，取而代之的是“都市圈”和“城市群”的兴起，统称为“城市带”。
“未来不能融入城市群的，就会变成‘收缩型城市’。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
而能否融入，人口是第一位的。保利认为，人口规模拐点将至，人口分布走向“零和博弈”，未来高素质人口将进一步向城市群聚集，这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。
人才竞争决定未来城市格局之变，这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。
多位业内人士预计，发改委新的文件之后，放宽落户将在一些热门城市推出，它们在抢夺人口大战中拥有更多的优势，比如杭州、深圳。
与人口并列的是产业。如果不能分享和分流核心城市的产业资源，也会有沦为收缩型城市的危险。
根据国内一些学者的研究，全国范围内，已有100个左右的城市在过去几年里连续“收缩”，主要表现为连续3年或3年以上的常住人口减少。
《重点任务》称，收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，“收缩型城市”是世界城市化发展的规律。在城市化发展后期，会出现小的、偏的、经济技术弱的城市，人口大面积流出的现象。
宋丁表示，“收缩型城市的房地产市场也会萎缩，而未来房价可能出现比较大的下跌。”
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